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重陽問答︱如何看待國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控近期政策及其影響

　　二季度以來，針對房地產(chǎn)市場的各項調(diào)控措施密集出臺。5月以來，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債、境內(nèi)發(fā)債、信托融資、銀行貸款的融資方式先后受到限制；近期LPR報價機制改革中也對個人住房貸款利率作了特殊規(guī)定。

　　7月31日中央政治局會議明確提出，堅持“房住不炒”的定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。在政策執(zhí)行層面，央行副行長劉國強在上周的國務(wù)院政策吹風(fēng)會上表示，金融監(jiān)管部門的目標是做到“房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降”。

　　與以往歷次調(diào)控不同的是，此次房地產(chǎn)調(diào)控是在宏觀經(jīng)濟具有較大下行壓力、政策刺激預(yù)期較強的情況下進行的。這種看似順周期的調(diào)控政策，實際上表明政策制定者對于中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場有著非常清醒的認識。

　　就整個中國經(jīng)濟而言，當前確實面臨較大下行壓力，但一季度政治局會議已經(jīng)指出，這種壓力“既有周期性因素，但更多是結(jié)構(gòu)性、體制性的，必須保持定力、增強耐力”。如果將房地產(chǎn)刺激作為短期的逆周期調(diào)節(jié)工具，可能會進一步激化中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　就房地產(chǎn)市場而言，目前也并未處于周期性底部。歷史上，我國房地產(chǎn)市場的一個完整周期通常為3-4年，商品住宅會經(jīng)歷上升后再回落的周期性變化。但是自2015年開始，本輪全國房地產(chǎn)銷量的上行期進入了第五個年頭。今年以來全國商品房銷量盡管呈現(xiàn)了微幅負增長，但仍然處于極高的絕對水平。近三年來每年約14.5億平方米的全國住宅銷售面積能否持續(xù)，市場實際上是比較擔(dān)心的。房地產(chǎn)市場周期與宏觀經(jīng)濟周期出現(xiàn)錯位，是本輪調(diào)控的微觀基礎(chǔ)。

　　在這樣的背景下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可以起到兩方面的引導(dǎo)作用。一是有利于引導(dǎo)預(yù)期。客觀上看最近20年來我國房價總體處于較強的上漲趨勢之中，這導(dǎo)致居民對房價上漲的預(yù)期較強，且這種預(yù)期存在著較強的慣性。特別是今年以來在全社會流動性環(huán)境改善的情況下，房地產(chǎn)市場再度升溫，此時調(diào)控有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。二是有利于引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟。央行在7月末組織召開了全國銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，指出“房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多”。限制金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放，有利于引導(dǎo)資金流向小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準扶貧等領(lǐng)域，更好支持經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，本輪調(diào)控會進一步加速行業(yè)的分化和洗牌過程。本輪調(diào)控會在現(xiàn)金流和利潤率兩方面對房企構(gòu)成擠壓。那些經(jīng)營穩(wěn)健、杠桿適度、具有融資優(yōu)勢的房企，有望在行業(yè)調(diào)整過程中獲得更大的市場份額。

2019年8月30日