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首單R4專項租賃用地建設(shè)保障性租賃住房REITs項目獲批

來源：中國證券網(wǎng)

首單R4專項租賃用地建設(shè)保障性租賃住房REITs項目獲批

上證報中國證券網(wǎng)訊（記者林淙）與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的有機融合，讓保障性租賃住房跑上了可持續(xù)發(fā)展的快車道。日前，首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REITs項目——華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”）正式獲批。該項目也是國內(nèi)首單R4租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房REIT。

　　租住需求呼喚市場供給

　　華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)為位于上海市松江區(qū)的有巢國際公寓社區(qū)上海泗涇項目和上海東部經(jīng)開區(qū)項目，均為上海市首批完成保障性租賃住房認定的項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展政策的重要示范項目，主要出租對象為新市民和青年人。

　　項目背后折射出廣袤的保障性租賃住房市場需求。根據(jù)上海市房管局估算，上海約有1000萬人通過租房解決居住問題。該項目所在的松江區(qū)著力打造松江新城、長三角G60科創(chuàng)走廊、產(chǎn)城融合示范片區(qū)等重點區(qū)域，在“十四五”期間將全面確立人才引領(lǐng)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，實行更加開放的人才引進機制。此外，松江區(qū)擁有上海市最具規(guī)模大學(xué)城之一的松江大學(xué)城，高校畢業(yè)生也是租賃住房的主要客群之一。

　　R4用地創(chuàng)新供給模式

　　本次參與REITs試點的標的項目均為專項租賃用地（R4）項目上新建的保障性租賃住房項目，是上?！笆奈濉遍_局首批開業(yè)的租賃住房項目。
　　早在2017年，上海市政府在供地計劃中單列“租賃住房”用地性質(zhì)（R4），可建設(shè)項目類型有職工或?qū)W生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場化租賃住房等。有巢國際社區(qū)上海東部經(jīng)開區(qū)項目即是在此背景下出讓的國有R4租賃用地，并于2021年4月開業(yè)，成為首批上市供應(yīng)的R4租賃用地項目。

　　2021年3月，有巢國際社區(qū)上海泗涇項目開業(yè)運營，成為上海市第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點新建“租賃住房”（R4）項目。

　　可以說，兩項目是政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用的典型代表，彰顯了以國有租賃用地、集體土地入市試點多渠道擴大保障性租賃住房供給的示范意義。政府在R4用地的土地出讓環(huán)節(jié)給予政策支持后，通過市場化規(guī)范運營，以不高于同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金進行定價，達到了公募REITs的發(fā)行要求；且不依賴政府補貼，匹配公募REITs市場化公開發(fā)行以及長期投資的特點。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年底，上海共計出讓158宗R4用地，總規(guī)劃建筑面積近1000萬平方米，可提供預(yù)計20萬套租賃住房。R4用地建設(shè)租賃住房的模式有助于在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進租賃住房市場積極發(fā)展等方面發(fā)揮引導(dǎo)與基石作用。

　　政策力挺保障安居樂業(yè)

　　2021年6月24日，針對新市民、青年人等群體住房困難問題，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。2021年6月29日，國家發(fā)展改革委頒布《國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）將直轄市和人口凈流入大城市的保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。

　　2022年8月31日，由北京保障房、廈門安居和深圳人才安居作為原始權(quán)益人的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，是貫徹落實租購并舉、推進保障性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的階段性成果。

　　此次華潤有巢REIT的發(fā)行上市，也是支持國家健全社會保障體系的重要補充。通過REITs首發(fā)上市和未來持續(xù)擴募，募集市場化資金，建設(shè)更多的高質(zhì)量保障性租賃住房，各方共同踐行“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持國家加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。