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行業(yè)動(dòng)態(tài)

公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大

來源：中國(guó)證券報(bào)

公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大

　　房地產(chǎn)信托憑證(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱“REITs”)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)孕育了繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使REITs迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。

　　REITs發(fā)展面臨三大挑戰(zhàn)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)孕育了繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使REITs迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。首先，REITs通過買入建成并有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，可以幫助房地產(chǎn)商盤活資產(chǎn)存量，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。其次，REITs作為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，可以滿足居民日益強(qiáng)烈的理財(cái)需求，尤其是門檻低、人數(shù)不受限制的公募REITs。另外，REITs也是機(jī)構(gòu)投資者青睞的投資品種。據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2016年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)有超過300個(gè)共同基金投資于REITs。而中國(guó)目前的公募基金、全國(guó)社?；?、基本養(yǎng)老金、企業(yè)年金/職業(yè)年金、未來的第三支柱個(gè)人養(yǎng)老賬戶以及大量以養(yǎng)老為目的的理財(cái)和保險(xiǎn)資金，都是REITs潛在的投資者。

　　不過，REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)。首先，缺乏稅收優(yōu)惠的頂層設(shè)計(jì)。國(guó)內(nèi)缺乏針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠，削弱了REITs的吸引力，限制了過戶型REITs的發(fā)展。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，股權(quán)類REITs的增長(zhǎng)出現(xiàn)在20世紀(jì)80-90年代，原因是當(dāng)時(shí)政府推出了許多的REITs改革法案，特別是對(duì)REITs和旗下控股的物業(yè)項(xiàng)目公司給予了所得稅減免的優(yōu)惠。而目前中國(guó)針對(duì)REITs并無特殊的稅收優(yōu)惠，復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可能會(huì)帶來稅收損耗，降低REITs收益率。如果是過戶型REITs，在固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)還將面臨資產(chǎn)增值帶來的大額稅收。

　　其次，缺乏專門的運(yùn)作管理辦法，套用封閉式基金運(yùn)作存在諸多限制?，F(xiàn)有公募基金的運(yùn)作方式難以承載REITs對(duì)于資產(chǎn)增值收益的投資需求，缺乏機(jī)制來保證REITs持續(xù)投資于優(yōu)質(zhì)物業(yè)，容易導(dǎo)致基金偏離原有的投資目標(biāo)，也限制了REITs的投資收益。

　　再次，債權(quán)融資模式主導(dǎo)下公募REITs推廣難度大，定價(jià)脫離底層資產(chǎn)收益率，偏離了REITs產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)初衷。建議強(qiáng)化公募REITs的信息披露，發(fā)行時(shí)采用詢價(jià)機(jī)制，做好風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作，通過引入次級(jí)份額等方式增加股性融資比例。另一方面謹(jǐn)慎使用回購等手段來保證收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)項(xiàng)目本身的資質(zhì)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，將主體風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清晰界定，使用一些弱信用等級(jí)的主體作為融資方，提升REITs對(duì)于融資方的議價(jià)能力，從而提高收益率。最后，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，使REITs成為具備房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和運(yùn)營(yíng)管理能力者的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作平臺(tái)，而非單純?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)服務(wù)的融資工具。

　　中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?/strong>

　　整體來看，REITs有利于盤活巨量的地產(chǎn)存量，通過資產(chǎn)證券化形式，使其變得可定價(jià)、可交易、可流動(dòng)，各類投資者和企業(yè)將獲得更加充分的投資選擇和融資便利。追求長(zhǎng)期回報(bào)的投資者可以直接投資于有長(zhǎng)期回報(bào)能力的長(zhǎng)期資產(chǎn)，形成一個(gè)巨大的直接融資市場(chǎng)，從而化解信貸市場(chǎng)的期限錯(cuò)配和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，改善金融資本的供給效率。

　　2016年10月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》指出：“支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。”如果按照1960年美國(guó)REITs發(fā)展初期占國(guó)民儲(chǔ)蓄的滲透率來計(jì)算，中國(guó)的REITs市場(chǎng)規(guī)模應(yīng)在1120億元左右；按照美國(guó)REITs發(fā)展成熟期占國(guó)民儲(chǔ)蓄的滲透率來計(jì)算，中國(guó)的REITs市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)萬億元，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

2018年1月12日