首只公募REITs鵬華前海今日上市
折溢價前景受關(guān)注
業(yè)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）——鵬華前海萬科REITs封閉式基金（簡稱“鵬華前?！保┙袢赵谏罱凰鶔炫粕鲜薪灰?。作為一只特殊的封閉式基金，鵬華前海萬科REITs上市后折溢價情況受到市場廣泛關(guān)注，一些機構(gòu)認為該基金房地產(chǎn)投資部分可以獲得高于債券市場的投資收益，而目前市場利率較低，上市后很可能出現(xiàn)溢價，但也有機構(gòu)認為該基金存續(xù)期較長，可能會出現(xiàn)一定折價。
根據(jù)上市交易公告書，鵬華前海此次上市規(guī)模為303.32萬份，按照上周五每份102.412元單位凈值估算，約對應凈值規(guī)模3.1億元，占該基金總規(guī)模的十分之一。基金合同生效后10年內(nèi)（含10年）為基金封閉運作期并在深交所上市交易，期間投資者只能在二級市場變現(xiàn)。基金封閉運作期屆滿，該基金轉(zhuǎn)為上市開放式基金（LOF），屆時可以通過贖回的方式退出。
與其他公募基金相比，鵬華前海最大的特點是不超過50％的基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)項目，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的投資收益。截至9月23日，鵬華前海66.58％的資產(chǎn)為固定收益投資（以企業(yè)債為主），對房地產(chǎn)項目（即前海企業(yè)公館）投資占比為32.82％。對這兩大部分的投資構(gòu)成了對鵬華前海上市后定價的依據(jù)。
所有上市交易型基金都存在折溢價的情況，鵬華前海也不例外。正如鵬華基金在公告書中分析的那樣，因鵬華前海主要投資于房地產(chǎn)項目及債券資產(chǎn)，具有對利率敏感的特征。由于基金投資的房地產(chǎn)項目及債券資產(chǎn)的剩余期限可能較長，基金份額將承擔較高的市場利率風險，當市場利率波動較大時，基金份額的交易價格可能對基金份額凈值出現(xiàn)較大幅度的偏離，從而產(chǎn)生折價或者溢價的情況。
投資者最關(guān)心的是，就目前的市場環(huán)境，今日上市的鵬華前海會呈現(xiàn)怎樣的折溢價狀況。在已有的3份投資價值分析報告中，以齊魯證券分析師馬剛對鵬華前海的溢價前景最為樂觀，他認為，無論投資標的，還是運作機制，鵬華前海都與傳統(tǒng)基金不同，最大的不同是投資標的單一性，因此，不能援引傳統(tǒng)公募基金的估值方式對其進行估值。雖然它是基金，但本質(zhì)上是單一債券，應借鑒債券的定價方法。
馬剛認為，綜合考慮，鵬華前海的估值基準為10年期AA+信用債到期收益率。按照債券定價原理，上市后必然會出現(xiàn)溢價，但考慮到該基金收益的復雜性和不確定性、風險，馬剛認為其定價為每份110元左右比較合理，即溢價率約為7％。
海通證券金融產(chǎn)品研究中心認為，鵬華前海萬科REITs在收益方面的優(yōu)勢有兩點：第一，即使與中低評級的信用債相比，REITs資產(chǎn)到期收益率也有一定的優(yōu)勢；第二，由于產(chǎn)品設計的原因，鵬華前海萬科REITs的債券資產(chǎn)部分可以通過更高的杠桿獲得更高的收益彈性。而鵬華前海萬科REITs基金對REITs資產(chǎn)采用成本法入賬，考慮到從2014年到現(xiàn)在，已經(jīng)歷過5次降息，產(chǎn)品設立后的降息也有2次，如果采用當前的利率計算，在信用風險沒有出現(xiàn)變化的前提下，REITs資產(chǎn)的公允價值應當高于其成本價，根據(jù)當前債市不同信用等級收益率對REITs資產(chǎn)的預測租金收入做折現(xiàn)，計算其估計價值。如果假定REITs資產(chǎn)信用等級不低于AA，則基金份額的公允價值在105.57元左右，比上周五單位凈值高出3％。
雖然上述兩家機構(gòu)認為鵬華萬科上市后會有一定溢價，但作為一只封閉期達10年的類固收產(chǎn)品，還是有研究人士擔心出現(xiàn)折價。
濟安金信副總經(jīng)理王群航認為，鵬華前海大部分情況下是純債基金，一部分是確定的、單一的目標公司股權(quán)投資，未來的一些收益基本可以預知，可上市的規(guī)模暫時不大，但理論上立刻就會有大量的份額轉(zhuǎn)入場內(nèi)。市場類似產(chǎn)品（指封閉式債基）均普遍性折價，且折價程度與規(guī)模和期限正相關(guān)，規(guī)模越大，期限越長，折價幅度會越大?；谶@些分析，王群航對該基金持中性觀望態(tài)度。
2015-09-30
